Even

A indústria imobiliária brasileira tem um comportamento cíclico influenciado pelo cenário macro-econômico interno, bem como por fatores demográficos e sócio-culturais. A maior disponibilidade de crédito imobiliário, o crescimento da população e menores taxas de juros contribuem para impulsionar a procura por imóveis.

Visão Geral

O desempenho econômico brasileiro nos últimos anos foi fortemente impactado pela inflação, taxas de juros e incertezas quanto à continuidade da política econômica.

O Brasil apresentou elevadas taxas de inflação em diversos períodos da sua história. A inflação e as medidas destinadas a combatê-la resultam normalmente na diminuição da renda da população e, conseqüentemente, da expansão da atividade econômica. Aumentos nas taxas de inflação afetam o mercado imobiliário na medida em que reduzem a atividade econômica, o consumo e o investimento.

O nível da taxa de juros tem forte influência nas decisões de consumo das pessoas e nas decisões de investimento das empresas. Na medida em que há influência na liquidez dos meios de pagamento, o controle das taxas de juros gera efeitos diretos na demanda de bens duráveis e de consumo e, por conseqüência, na aquisição de imóveis.

Em 2008, a economia mundial enfrentou uma das mais graves crises financeiras dos últimos 80 anos. As instituições mais sólidas do planeta não foram poupadas desse impacto, e muitas só permanecem hoje em atividade graças a um esforço governamental em alimentar o mercado com uma grande oferta de crédito.

Tendo, porém, se mostrado resiliente aos impactos da crise financeira global em relação a outros países, o Brasil se apresenta como uma grande referência dentre os distintos modelos econômicos ao redor do globo. Indicadores macroeconômicos favorecem essa posição: redução da taxa de desemprego, aumento da massa salarial, tendência de queda da taxa básica de juros, aumento da atividade industrial e o PIB destacaram o país como um sólido palco de crescimento e oportunidades.

A injeção de recursos externos também se mostra cada vez mais intensa no mercado brasileiro. Um exemplo disto foi a conquista, em 2008 e 2009, do grau de investimento do Brasil pelas 3 mais importantes agências de rating do mundo, fazendo com que investidores estrangeiros adquiram maior inclinação ao risco x retorno oferecido pelo Brasil.

O setor imobiliário, o qual foi fortemente atingido pelas incertezas geradas pela crise global de 2008 retomou o crescimento desde 2009, beneficiado pela liberação de incentivos de crédito por parte do governo, baixo nível de desemprego, aumento da renda familiar, disponibilidade crescente de crédito por parte dos bancos públicos e privados e aumento da confiança do consumidor - segundo ICC (Índice de Confiança do Consumidor, medido pela FGV).

Investidores institucionais também voltaram a se interessar pelo setor de Real Estate. Com os fortes fundamentos econômicos a favor do país e do setor, fundos de investimentos vislumbram maiores retornos ao investir no setor imobiliário. Não é mais o tempo de se investir em aplicações financeiras e, com a taxa básica de juros reduzida, aplicações em segmentos em pleno aquecimento faz do atual cenário um grande indicador de otimismo para o setor.

Topo

Fatores Demográficos, Sócio-Culturais e a Demanda Imobiliária

O crescimento da população brasileira, a elevada porcentagem de jovens, o declínio do número de habitantes por domicílio e a preferência sócio-cultural pela casa própria são elementos combinados que suportam um elevado potencial de demanda potencial por imóveis residenciais no Brasil nos próximos dez anos.

De acordo com o IBGE, de 2000 até 2010, a população do Brasil cresceu de 169,8 milhões para 190,8 milhões de habitantes, representando uma taxa de crescimento anual composta de 1,17%. Esse número ultrapassa as taxas de crescimento anual composta da população dos principais países ocidentais europeus, como Alemanha, Reino Unido, Itália, França e Espanha, com média de 0,28% de 2000 até 2007, e a taxa de crescimento populacional dos Estados Unidos da América que foi de 1,12% a partir de 2000 até 2007, conforme divulgado pelo censo norte-americano (US Census Bureau).

A população jovem do Brasil em termos absolutos proporciona um potencial elevado de demanda por imóveis nas próximas duas décadas. Em 2010, a população com menos de 25 anos representava 42,0% da população total do Brasil.

O gráfico abaixo indica a distribuição populacional brasileira por idade, segundo dados do IBGE referentes a 2010.

Outro indicador é a diminuição no número de habitantes por domicílios. Em 1970, o número médio de habitantes por domicílio era de 5,28. Em 2010, esse número caiu para 3,3. A redução deu-se principalmente em razão do declínio no número médio de crianças por família.

O aumento do número de domicílios com um único indivíduo também contribuiu para a redução da média. Em dez anos, a porcentagem dos domicílios com um único habitante aumentou de 7,5% para 10,2% do número total de domicílios.

Ainda, conforme estudo realizado pela Fundação João Pinheiro, instituição de pesquisa aplicada ligada ao Governo do Estado de Minas Gerais desde 1969, em 2007, o déficit brasileiro era de 6,273 milhões de unidades habitacionais, sendo que a maioria do déficit habitacional concentrava-se nas classes D e E:

Finalmente, a representativa participação de moradias próprias no total de moradias no Brasil reflete a preferência sócio-cultural da população brasileira por moradias próprias. Segundo dados do IBGE, apesar da elevada taxa de juros na década de 90, o percentual de moradias próprias no total de moradias aumentou de 70,8% para 73,7% de 1993 até 2003, enquanto o percentual de moradias alugadas diminuiu de 15,3% para 15,0% e o de moradias cedidas (que envolvem a transferência da propriedade de uma parte à outra) caiu de 13,4% para 10,7%. A menor proporção de domicílios próprios foi a da Região Centro-Oeste (66,4%).

Estima-se que a combinação de todos esses fatores deverá contribuir para uma sucessiva e contínua demanda por novas moradias no Brasil.

Topo

Maior Disponibilidade de Crédito

A construção de empreendimentos residenciais não crescia de maneira significativa ao longo dos anos, o que se deve, em parte, à falta de disponibilidade de crédito no setor da construção. Com a incidência de altas taxas de juros e escassez de financiamentos de longo prazo, ocasionou-se uma falta de crédito disponível, dificultando o financiamento de novas residências pela população.

Em 2005, particularmente no segundo semestre do ano, o setor imobiliário apresentou sinais de aquecimento. De acordo com dados do BACEN, o financiamento para o setor cresceu 60% em relação a 2004, crescimento este gerado principalmente por medidas do BACEN que exigiram que os bancos aumentassem o volume de suas carteiras de crédito imobiliário, e de nova regulamentação em benefício dos credores.

Ainda com base em dados do BACEN, o volume de financiamento de imóveis residenciais, no primeiro trimestre de 2006, foi 74% maior do que no mesmo período do ano anterior, e, no período de 12 meses findo em 28 de fevereiro de 2006, o volume de financiamento hipotecário foi 67%maior do que o período de 12 meses findo em 28 de fevereiro de 2005.

Nos últimos anos, o setor de construção foi caracterizado por grande aquecimento principalmente em função do aumento de concessões de crédito. O número de imóveis financiados adquiriu maior peso, o que fez com que o acesso a novas residências pela população fosse facilitado.

A tabela abaixo apresenta o volume de financiamento para o setor imobiliário de 2000 a 2010:

O segundo semestre do ano de 2008, porém, sofreu grandes influências do que seriam os impactos gerados pela crise financeira mundial, fazendo com que não só o setor imobiliário, mas toda economia brasileira enfrentasse uma brusca freada de oferta de crédito.

Passado o período crítico, sinais de melhora são observados para o ramo imobiliário e, com a recuperação da economia e a volta do crédito, observa-se uma grande retomada de movimento dentro do business. A seguinte tabela demonstra dados mensais de 2009 e 2010: