Riesgos relacionados con Argentina

Fluctuaciones en los niveles de crecimiento económico.

Durante 2001 y 2002, Argentina experimentó una severa crisis política, económica, jurídica y social. Aunque la economía se recuperó significativamente en el período 2002 -2008, este ciclo se revirtió en 2009 y continúa existiendo una gran incertidumbre sobre la sustentabilidad del crecimiento económico.

Ciertos factores que podrían detener, limitar o revertir el crecimiento o afectar la relativa estabilidad de la economía incluyen:

  • la disminución en los precios de los commodities: la recuperación ha dependido en cierta medida de los precios elevados de los commodities (comparado con niveles históricos), que han demostrado volatilidad anteriormente y no están dentro del control de Argentina (pudiendo por lo tanto caer);
  • continuos aumentos de la inflación;
  • las retenciones sobre las exportaciones han aumentado a partir del año 2008 y podrían aumentar más;
  • incertidumbre en el medio regulatorio;
  • restricciones crediticias: la disponibilidad de créditos de largo plazo a tasa fija, en particular, es escasa;
  • imprevisibilidad del gasto público;
  • el reciente deterioro de las cuentas fiscales de las provincias podría aumentar;
  • el bajo nivel de la inversión en relación al producto bruto interno (“PBI”);
  • la disminución en el superávit fiscal actual (como porcentaje del PBI) o un déficit fiscal;
  • niveles elevados de la deuda externa y la continuidad de las restricciones sobre las alternativas de financiamiento internacional; y
  • otros acontecimientos políticos, sociales y económicos que tengan lugar o que afecten a la Argentina.

La mayor parte de las operaciones, bienes y clientes de TGLT están ubicados en Argentina, por lo tanto nuestros negocios dependen en gran medida de las condiciones económicas imperantes en el país. Aunque la situación económica ha mejorado desde el año 2002, no puede garantizarse que las condiciones macroeconómicas en Argentina no se deteriorarán.

Las restricciones sobre el suministro de energía podrían afectar negativamente el crecimiento económico de Argentina y tener un impacto negativo en los resultados de las operaciones de la Compañía.

En el transcurso de los últimos años, la demanda de gas natural y electricidad ha aumentado sustancialmente a medida que fue creciendo la economía, mientras que la capacidad de producción de gas y electricidad ha permanecido estable. Como consecuencia de la crisis económica y los precios máximos establecidos en todo el país, no se han realizado inversiones suficientes como para aumentar el suministro, producción y transporte de gas y electricidad.

El gobierno está tomando una serie de medidas tendientes a aliviar los cortes de suministro, incluyendo el aumento del precio del gas natural comprimido, la importación de gas natural de Bolivia; la importación de electricidad de Brasil y Uruguay y la importación de fuel oil de Venezuela. Asimismo, el gobierno creó una empresa de energía estatal para financiar (o de otra forma promover) inversiones en la capacidad de transporte y de generación de energía, así como también está llevando a cabo negociaciones activas con los productores de electricidad y gas para aunar intereses y proveer incentivos con el fin de aumentar la capacidad. A pesar de estos esfuerzos por parte del Gobierno Nacional, es probable que continúen las restricciones y escasez del suministro a las empresas.

Los niveles de inflación podrían mantenerse y hasta continuar aumentando, originando efectos adversos en el mercado inmobiliario de Argentina.

La devaluación del Peso en enero de 2002 impuso presiones en el sistema de precios locales que dio origen, durante ese año, a un alto nivel de inflación. En 2003, la inflación se estabilizó considerablemente. Sin embargo, a pesar de haber bajado la inflación, la incertidumbre respecto a inflación futura pueda impactar el crecimiento del país.

En el pasado, la inflación afectó sustancialmente la economía Argentina y la capacidad del Gobierno Nacional de crear condiciones que conduzcan al crecimiento. La alta inflación podría desacelerar la recuperación del mercado de créditos a largo plazo y del mercado inmobiliario y podría también socavar la competitividad de Argentina en el extranjero al diluirse los efectos de la devaluación del Peso afectando así de modo negativo el nivel de actividad económica y empleo.

Si la inflación se mantiene alta o continúa aumentando, la economía Argentina podría verse afectada negativamente, hecho que podría tener un efecto adverso en nuestro negocio.

Se han cuestionado los métodos empleados para calcular datos económicos publicados por el INDEC.

En enero de 2007, el INDEC modificó la metodología utilizada para calcular el índice de precios al consumidor. Al momento que el INDEC adoptó este cambio en la metodología, el gobierno argentino también reemplazó varios empleados de dicho organismo, generando como consecuencia de ello quejas de intervención gubernamental por parte del staff técnico del INDEC. Asimismo, el Fondo Monetario Internacional (“FMI”), ha solicitado al gobierno que preste aclaraciones respecto de sus índices de inflación. En junio de 2008, el INDEC publicó un nuevo índice de precios al consumidor que eliminó cerca de la mitad de los ítems incluidos en encuestas anteriores e introdujo promedios ajustables para las frutas, vegetales e indumentaria, que tienen variaciones estacionales en los costos. El INDEC ha indicado que basó sus evaluaciones de los hábitos de consumo en un estudio estadístico nacional del consumo de los hogares realizado para el período 2004-2005, entre otras fuentes. Sin embargo, el nuevo índice ha sido criticado por economistas e inversores luego de su presentación dado que el reporte mostró que los precios se elevaban por debajo de lo esperado. Estos eventos han afectado la credibilidad del índice de precios al consumidor publicado por el INDEC, así como de otros índices publicados por dicho organismo que requieren la utilización del índice de precios al consumidor para realizar su cálculo, incluyendo la tasa de pobreza, la tasa de desempleo y el producto bruto interno. La tasa de inflación de Argentina puede ser significativamente más alta de lo que indican los informes oficiales. Asimismo, si fuere necesario modificar el índice de precios al consumidor y otros índices derivados del mismo, calculados por el INDEC, podría generarse una disminución significativa en la confianza a la economía Argentina, que podría, como consecuencia tener un efecto adverso en nuestra habilidad para acceder a los mercados de crédito internacional a tasas de mercado para financiar nuestras operaciones.

La capacidad de Argentina de obtener financiación de los mercados internacionales está limitada, y tal hecho podría afectar su capacidad de implementar reformas e impulsar el crecimiento económico.

En el primer semestre de 2005, Argentina reestructuró parte de su deuda soberana que había estado en cesación de pagos desde fines de 2001. En ese momento, el Gobierno Nacional anunció que como resultado de la reestructuración quedaba pendiente de pago un total de aproximadamente U$S 126,6 mil millones. De este monto, aproximadamente U$S 19,5 mil millones consisten en bonos incumplidos de propiedad de acreedores que no participaron en la reestructuración de la deuda financiera externa. Al 30 de septiembre de 2009 el total de la deuda en circulación ascendía a aproximadamente U$S 141,7 mil millones.

Algunos bonistas de los Estados Unidos, Italia y Alemania han presentado acciones legales contra Argentina y los acreedores no participantes podrían iniciar nuevos juicios en el futuro. Además, los accionistas extranjeros de algunas empresas argentinas han presentado algunas demandas por montos que superan la suma de U$S 17 mil millones ante el Centro Internacional de Arreglo de Diferencias Relativas a Inversiones (“CIADI”), alegando que determinadas medidas gubernamentales son incompatibles con los estándares de tratamiento justo y equitativo establecidas en diversos tratados bilaterales de los que Argentina es parte. A la fecha del presente prospecto, el CIADI ha emitido decisiones en ocho casos, requiriendo al gobierno argentino el pago de aproximadamente U$S 1.000 millones más intereses. Recientemente, un grupo de bonistas que no participó en la reestructuración de deuda pública de Argentina solicito un arbitraje internacional ante el CIADI por la suma de U$S 4.400 millones.

Argentina ha reiniciado negociaciones con los acreedores no participantes y ciertas instituciones multilaterales. Sin embargo, el previo incumplimiento de Argentina y su incapacidad de reestructurar completamente su deuda soberana remanente y de negociar plenamente con los acreedores no participantes podría impedir a la Argentina reingresar a los mercados de capitales internacionales. Los litigios iniciados por los acreedores no participantes así como los reclamos ante el CIADI podrían tener como consecuencia juicios de relevancia contra el gobierno y ello podría traer aparejado embargos o medidas precautorias en relación con activos de Argentina que el gobierno destina a otros usos. En consecuencia, el gobierno podría no contar con los recursos financieros necesarios para implementar reformas e impulsar el crecimiento, hecho que podría tener un efecto adverso significativo en la economía del país y, en consecuencia en nuestras actividades. Asimismo, las dificultades que enfrenta Argentina para acceder al financiamiento en los mercados internacionales podrían tener un efecto adverso en nuestra capacidad de obtener financiamiento en el mercado para financiar nuestras operaciones y crecimiento.

Una devaluación significativa del Peso frente al Dólar Estadounidense podría afectar de modo adverso la economía Argentina así como nuestro desempeño financiero.

A pesar de que la depreciación efectiva del Peso en 2002 tuvo un efecto positivo en la competitividad de determinados sectores de la economía Argentina, también tuvo un impacto negativo de gran alcance en la economía Argentina y en la situación patrimonial de las empresas y particulares. La devaluación del Peso ha tenido un impacto negativo en la capacidad de las empresas argentinas para honrar sus deudas en moneda extranjera, inicialmente derivó en niveles de inflación muy altos, redujo los sueldos reales de manera considerable, tuvo un impacto negativo en aquellas actividades cuyo éxito depende de la demanda doméstica, como es el caso de las industrias de servicios públicos y el sector financiero y afectó de modo adverso la capacidad del gobierno de pagar sus obligaciones de deuda externa.

Si el Peso experimenta una devaluación considerable, podrían volver a producirse todos los efectos negativos sobre la economía Argentina que se vinculen con dicha devaluación, con consecuencias adversas para nuestras actividades.

Un aumento significativo del valor del Peso contra el Dólar Estadounidense podría afectar adversamente la economía argentina.

El aumento sustancial en el valor del Peso contra el Dólar Estadounidense también presenta riesgos para la economía argentina. En el corto plazo, un aumento de valor real significativo del Peso afectaría adversamente la competitividad argentina y con ello las exportaciones. Esto podría tener un efecto negativo sobre el crecimiento del PBI y de la posibilidad de crear puestos de trabajo así como reduciría los ingresos del sector público disminuyendo la recaudación fiscal en términos reales ya que está basada actualmente en las retenciones sobre las exportaciones.

Los controles cambiarios y las restricciones sobre las transferencias al exterior y el ingreso de capitales podrían limitar la disponibilidad del crédito internacional y la capacidad de la Compañía de pagar dividendos a tenedores de sus acciones ordinarias.

En 2001 y 2002, Argentina impuso controles cambiarios y restricciones sobre las transferencias en respuestas a la fuga de capitales y la significativa devaluación del Peso que tuvo lugar en ese momento, limitando sustancialmente la capacidad de las empresas de mantener divisas extranjeras o efectuar pagos al exterior. A pesar de que estos controles cambiarios y restricciones sobre las transferencias fueron suspendidas posteriormente o flexibilizadas en gran parte, en junio de 2005, el Gobierno Nacional promulgó un decreto que estableció nuevos controles sobre el ingreso y egreso de capitales que resultó en menos disponibilidad de crédito internacional. El Gobierno Nacional podría imponer nuevos controles y restricciones sobre el mercado de cambios o sobre las transferencias al exterior en respuesta a, entre otras cuestiones, una fuga de capitales o una devaluación significativa del Peso. Dichos controles y restricciones adicionales podrían tener un efecto negativo sobre la economía y sobre nuestros negocios si se impusieran en un medio económico donde el acceso a capitales locales se encuentra sustancialmente limitado.

Una nueva crisis del sector financiero podría amenazar todo el sistema y originar nuevas tensiones políticas y sociales que afecten de modo adverso a la economía argentina.

Durante 2001 y el primer semestre de 2002, el sistema financiero argentino experimentó un retiro masivo de depósitos en un corto período de tiempo, debido a que los depositantes perdieron la confianza en la capacidad del Gobierno Nacional de pagar su deuda externa y mantener el régimen de convertibilidad. Estos hechos precipitaron una crisis de liquidez en el sistema financiero argentino, que instó al Gobierno Nacional a imponer controles cambiarios y restricciones a la capacidad de los depositantes de retirar sus depósitos. En caso de producirse futuras crisis, tales como el incumplimiento o la insolvencia de uno o más bancos o una crisis en la confianza de los depositantes, el Gobierno Nacional podría imponer nuevos controles cambiarios o restricciones a la transferencia y adoptar otras medidas que podrían originar nuevas tensiones políticas y sociales y afectar sus finanzas públicas, lo que podría afectar de modo adverso la economía y perspectivas de crecimiento económico en Argentina.

La economía argentina podría verse adversamente afectada por acontecimientos económicos en otros mercados.

Los mercados financieros y de títulos de Argentina están influenciados, en diversos grados, por la situación económica y financiera de otros mercados. Si bien las condiciones económicas varían de un país a otro, la percepción que los inversores tienen de los acontecimientos que se producen en un país podría afectar sustancialmente el flujo de capitales hacia otros países y los títulos de emisores en otros países, incluida Argentina. La economía argentina se vio impactada de modo adverso por los acontecimientos políticos y económicos que tuvieron lugar en diversas economías emergentes durante la década del 90, incluyendo los de México de 1994, el colapso de diversas economías asiáticas entre 1997 y 1998, la crisis económica de Rusia en 1998 y la devaluación brasileña en enero de 1999. Además, Argentina se ve afectada por acontecimientos en las economías de sus principales socios regionales, como Brasil, o países como Estados Unidos, que son socios regionales y/o tienen influencia sobre los ciclos económicos mundiales. Si las tasas de interés aumentan significativamente en economías desarrolladas, incluyendo Estados Unidos, Argentina y otros mercados económicos emergentes podrían encontrar más dificultoso y caro acceder a préstamos de capital y refinanciar su deuda existente, lo cual podría afectar negativamente su crecimiento económico. Asimismo, si estos países, que también son socios regionales de Argentina, caen en recesión, la economía Argentina sería impactada por una caída en las exportaciones. Todos estos factores tendrán un impacto negativo en nosotros, nuestro negocio, operaciones, condiciones financieras y perspectivas.

Durante 2008 y principios de 2009, el sistema financiero global experimentó una volatilidad y alteración sin precedentes. Dicha turbulencia financiera llevó a una restricción en el acceso al crédito, bajos niveles de liquidez, extrema volatilidad en los ingresos fijos, y en los mercados de cambio y de valores, y asimismo a una fuga de capitales de los mercados emergentes, incluyendo Argentina. Actualmente, si bien a nivel global se está experimentando un gradual mejoramiento en las condiciones económicas, Argentina se ha visto recientemente afectada por el conflicto interno que originó la propuesta del Gobierno Nacional para hacer uso las reservas del Banco Central como garantía en el pago de la deuda, y que derivó en un cambio de autoridades en dicho organismo. Estas condiciones han tenido y podrán tener un impacto negativo en la economía Argentina, y podrían afectar adversamente al país en un futuro cercano. A pesar de que el impacto es difícil de predecir, condiciones económicas adversas a nivel global y local, tendrían un efecto negativo sobre la economía Argentina, y como consecuencia de ello en nuestro negocio.

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Riesgos relacionados con la Actividad de la Compañía y los Sectores en los que Opera

Estamos expuestos a riesgos asociados con el desarrollo inmobiliario, la construcción y venta de inmuebles.

Nos dedicamos al desarrollo, construcción y venta de desarrollos residenciales y oficinas, y tenemos intención de continuar participando en dichas actividades. Además de los riesgos que generalmente afectan al sector inmobiliario, tales como las interrupciones de suministros, la volatilidad en los precios de materiales y equipamiento para la construcción, variaciones en la oferta y la demanda para emprendimientos en ciertas zonas, huelgas laborales y regulaciones ambientales y sobre zonificación, nuestras actividades se ven afectadas específicamente por los siguientes riesgos:

  • las situaciones económicas en Argentina pueden afectar adversamente el crecimiento del negocio inmobiliario en su totalidad a través de, entre otros factores, la desaceleración económica, aumentos en tasas de interés, fluctuaciones del tipo de cambio, ausencia de financiamiento e inestabilidad política;
  • el nivel de interés de los compradores en un proyecto recientemente lanzado o los precios de las ventas por unidad pueden resultar sustancialmente más bajos que lo esperado, originando que el proyecto resulte menos rentable y/o que el valor de todas las unidades a ser vendidas resulte inferior al esperado;
  • puede ocurrir un cambio en las condiciones del mercado inmobiliario argentino, tal como el exceso de oferta de espacios para viviendas y oficinas en una zona en particular;
  • los compradores pueden tener una percepción negativa de la seguridad, conveniencia y atractivo de las unidades para vivienda, las unidades con fines comerciales de la Compañía y las zonas en las que están ubicadas;
  • los aumentos en los costos operativos, incluyendo para desarrollo de proyectos de construcción, primas de seguro, impuestos inmobiliarios y aumento de los servicios públicos pueden afectar en forma negativa los márgenes de ganancia de la Compañía;
  • competencia de otros edificios de oficinas y para viviendas;
  • las condiciones económicas y de otra naturaleza pueden originar que una cantidad significativa de clientes no cumpla con el pago del precio de compra de lotes o departamentos;
  • falta potencial de predios bien ubicados para desarrollar nuestros proyectos;
  • falta potencial de oportunidades de desarrollo convenientes;
  • aumento de costos operativos, incluyendo gastos de seguros, servicios públicos, impuesto inmobiliario, impuestos nacionales y locales y aumento de costos de seguridad;
  • cambios en las leyes y regulaciones gubernamentales (tales como las que rigen el uso, la zonificación e impuestos inmobiliarios);
  • los costos de construcción y desarrollo pueden superar las proyecciones originales; y
  • el desarrollo, construcción y venta de nuestros proyectos o cualquiera de sus etapas puede no estar completado según lo programado, resultando en el aumento de los costos de construcción y/o la rescisión de contratos.

Cualquiera de las situaciones antes mencionadas puede tener un efecto económicamente adverso a nuestros negocios y, consecuentemente, disminuir el valor de los Títulos Valores.

Los costos de la construcción pueden aumentar más rápidamente que la devaluación del Peso en relación con el Dólar Estadounidense, afectando de manera adversa los resultados de la Compañía.

La actividad de TGLT incluye el desarrollo inmobiliario y la venta de unidades para vivienda en propiedad horizontal. Entre los principales riesgos vinculados con este negocio se encuentra la posibilidad de incurrir en costos mayores al presupuesto original y la consecuente demora en los plazos para la terminación de la obra o el desarrollo de los lotes.

Desde 2004, los costos de construcción, particularmente los costos de mano de obra, han estado subiendo más rápido que la devaluación de Peso contra el Dólar Estadounidense. Los contratos de venta de la Compañía son en Dólares Estadounidenses y el precio de las ventas en general se pactan al comienzo del período de construcción, momento en el que la Compañía realiza la preventa de terrenos o departamentos. Cuando la inflación avanza más rápidamente que la devaluación, como ha sido el caso en los últimos seis años, la Compañía podrá experimentar costos más elevados que los que se incluyeron en el precio de venta, no reflejando correspondientemente los precios de venta la inflación real, y en ese caso sus ganancias sobre las ventas serán inferiores a las previstas.

Durante el plazo requerido para la finalización de un proyecto, podemos enfrentar desaceleraciones de la economía, aumentos en las tasa de interés, fluctuaciones en el tipo de cambio e inestabilidad política lo que puede afectar la posibilidad de completar con éxito nuestros proyectos.

Nuestros proyectos de edificios para viviendas típicamente toman entre 24 a 60 meses para completarse. Durante estos períodos pueden haber incertidumbres económicas considerables, tales como un crecimiento lento de la economía, aumentos en las tasas de interés, variaciones en el tipo de cambio e inestabilidad política lo que puede resultar en efectos adversos sobre los hábitos de consumo, los costos de construcción, la disponibilidad de mano de obra y materiales, así como también otros factores que nos afecten así como al sector inmobiliario en general, los que pueden afectar nuestra posibilidad de completar con éxito nuestros proyectos. Los gastos significativos relacionados con inversiones en bienes inmuebles, tales como costos de mantenimiento, costos de construcción y servicio de deuda, en general no pueden reducirse si los cambios en la economía originan una reducción en los ingresos que se obtienen de nuestras propiedades. La continuidad de la demanda de los emprendimientos como los que realizamos depende de las perspectivas de crecimiento económico a largo plazo. En particular, si la tasa de crecimiento económico disminuye o en el caso de recesión económica, nuestra rentabilidad y el valor de las acciones de la Compañía podrían verse disminuidos.

La falta de financiamiento disponible y/o un aumento en las tasas de interés puede afectar adversamente la posibilidad o voluntad de los eventuales compradores de propiedades de financiar sus compras.

La falta de fondos disponibles en el mercado para financiar la compra de viviendas o terrenos y/o un aumento en las tasas de interés pueden afectar adversamente la posibilidad o voluntad de los eventuales compradores de financiar sus compras, reduciendo de este modo la demanda de los inmuebles para vivienda o comercio de la Compañía y afectando en forma sustancialmente adversa su situación patrimonial y financiera y el resultado de sus operaciones.

Las demoras o cuestiones técnicas con los proyectos inmobiliarios de la Compañía originadas por terceros pueden tener un efecto adverso sobre sus negocios y la forma en que se perciben sus marcas y pueden dejar a la Compañía sujeta a responsabilidad civil, además de generar un efecto adverso sobre su situación económica.

La Compañía contrata a terceros con el fin de que presten servicios para el desarrollo de la infraestructura, la preparación de los terrenos y la construcción de sus edificios para viviendas y oficinas. Como consecuencia de ello, los plazos de construcción, así como también la disponibilidad y nivel de habilidades técnicas de los trabajadores contratados y subcontratados escapan a nuestro control. Las demoras o cuestiones técnicas en la prestación de los servicios originadas por terceros pueden tener un efecto adverso sobre su situación patrimonial y financiera y sobre la forma en que los clientes perciben sus marcas y en su relación con los clientes, así como también sobre sus negocios y operaciones.

Si las sociedades de las que somos parte o nuestros acuerdos comerciales con terceros no tienen éxito, o si no podemos mantener una buena relación con nuestros socios, nuestros negocios y operaciones pueden afectados sustancialmente.

Además de nuestros socios comerciales actuales, de existir nuevas oportunidades participaremos de nuevas sociedades con desarrolladores inmobiliarios y empresas constructoras a los fines de incrementar la cantidad de emprendimientos en los que participamos, reduciendo los costos de adquisición de terrenos y diversificando nuestros proyectos. El mantenimiento de buenas relaciones con nuestros socios comerciales, así como también con desarrolladores inmobiliarios y empresas constructoras es crucial para el éxito de nuestros proyectos. Asimismo, nuestra estrategia de expansión geográfica de nuestras actividades dependerá principalmente de nuestra capacidad de realizar acuerdos comerciales con socios estratégicos. No podemos garantizar que los acuerdos comerciales con nuestros socios tengan éxito o logren los resultados esperados.

El éxito de nuestro negocio depende de la disponibilidad de terrenos convenientes a precios favorables y los aumentos en los precios de los terrenos pueden incrementar el costo de ventas disminuyendo nuestros ingresos.

El éxito de nuestro negocio depende en gran parte de la disponibilidad de terrenos apropiados para la construcción y desarrollo a precios favorables. Podemos tener inconvenientes en identificar oportunidades atrayentes o podemos no ser capaces de efectuar las inversiones que deseamos en términos económicamente favorables para nosotros. El precio de los terrenos para desarrollos inmobiliarios ha sido y se espera continúe siendo uno de los componentes más importantes de nuestro negocio. La disponibilidad de terrenos a precios favorables depende de una serie de factores que escapan a nuestro control, y es probable que no podamos adquirir dichos terrenos en el futuro. Si no existe disponibilidad de terrenos apropiados a precios convenientes, los proyectos que podremos desarrollar en el futuro serán menores, disminuyendo la rentabilidad de nuestros proyectos, lo que originaría un efecto sustancialmente adverso a nuestros negocios y el resultado de nuestras operaciones.

Los emprendimientos fuera de los mercados geográficos tradicionales de la Compañía pueden representarle desafíos.

Las inversiones en nuevos mercados están sujetas a fuertes riesgos, incluidos riesgos soberanos - en el caso de otros países - y riesgos que afectan el sector inmobiliario de cada mercado. Entre estos riesgos podemos destacar la competencia de emprendedores inmobiliarios sólidamente establecidos y de otros nuevos, la no disponibilidad de financiamiento o la existencia de financiamiento en términos inaceptables para nosotros, las fluctuaciones del tipo de cambio, la falta de liquidez en el mercado, la suba de los costos de la construcción y de la inflación, extensas regulaciones y procedimientos burocráticos para obtener permisos y autorizaciones, la inestabilidad política y económica que podrá resultar en fuertes cambios en la demanda de propiedades, riesgos de incumplimiento de pago y dificultad para lograr el desalojo de locatarios incumplidores.

Los terrenos sobre los que podríamos desarrollar nuestros proyectos podrían no estar dentro de la zonificación para los fines del desarrollo inmobiliario proyectado y es posible que no podamos obtener o que suframos demoras en la obtención de los permisos de zonificación y otros necesarios.

Los terrenos donde planeamos nuestros emprendimientos podrían no contar con todos los permisos y autorizaciones de uso de los terrenos, edificación, ocupación y otros permisos y autorizaciones públicas requeridas para poder desarrollar los desarrollos que proponemos. No podemos asegurar el éxito en nuestros esfuerzos por obtener la rezonificación y obtener todos los permisos y autorizaciones necesarios o que los esfuerzos de rezonificación y solicitud de permisos no serán demorados más allá de la razonable.

Podríamos vernos afectados en caso de existir una suspensión en el otorgamiento de permisos de construcción y por leyes que limiten nuestros emprendimientos inmobiliarios. En caso de no obtener todos los permisos y autorizaciones gubernamentales necesarios para desarrollar nuestros proyectos actuales y futuros según lo proyectado, podríamos vernos forzados a realizar modificaciones involuntarias en dichos proyectos o a abandonarlos, lo que podría tener un efecto sustancialmente adverso en nuestra situación patrimonial y financiera y en los resultados de nuestras operaciones.

El sector inmobiliario en Argentina es cada vez más competitivo.

Nuestra actividad tiene un alto grado de concentración en áreas metropolitanas, ya sea de Buenos Aires como de Rosario, donde los mercados inmobiliarios son altamente competitivos debido a la escasez de propiedades en ubicaciones apreciadas y al aumento del número de competidores locales e internacionales.

Por otra parte, el sector inmobiliario argentino en general es altamente competitivo y fragmentado, y no impone exigencias elevadas que restrinjan el acceso de nuevos competidores al mercado. Los principales factores competitivos en el negocio de desarrollo inmobiliario incluyen la disponibilidad y ubicación del terreno, el precio, el financiamiento, el diseño, la calidad, la reputación y las alianzas con desarrolladores. Existe una serie de desarrolladores de viviendas e inmuebles con fines comerciales y sociedades de servicios inmobiliarios que compiten con nosotros en la búsqueda de terrenos a adquirir, recursos financieros para el desarrollo y compradores y locatarios potenciales. Otras sociedades, que incluyen uniones transitorias de empresas extranjeras y empresas locales, tienen una participación cada vez más activa en el negocio inmobiliario argentino, incrementando así la competencia. En la medida en que nuestros competidores estén en condiciones de adquirir y desarrollar propiedades convenientes, como consecuencia de mayores recursos financieros o por otro motivo, nuestros negocios podrían verse afectados de manera sustancialmente adversa. Si no lográsemos responder a dichas presiones con la misma rapidez que nuestros competidores, o si aumentara el nivel de competencia, ello podría afectar negativamente los resultados de nuestras operaciones.

Nuestro negocio se encuentra sujeto a extensas regulaciones e imposiciones fiscales y pueden imponerse regulaciones adicionales en el futuro.

Nuestra actividad está sujeta a leyes nacionales, provinciales y municipales y a regulaciones, autorizaciones y permisos requeridos respecto de la construcción, zonificación, uso del terrero, protección ambiental, preservación histórica, defensa del consumidor y otros requerimientos, todos los cuales afectan nuestra posibilidad de adquirir terrenos, desarrollar y construir proyectos y negociar con clientes. Asimismo, las empresas del sector están sujetas al aumento de alícuotas fiscales y cambios en regímenes fiscales, incluyendo la creación de nuevos impuestos. Asimismo, debemos obtener permisos y autorizaciones ante diferentes autoridades gubernamentales con el objeto de llevar a cabo nuestros proyectos. El mantenimiento de los permisos y autorizaciones puede resultar costoso. En el caso de incumplimiento de dichas leyes, regulaciones, permisos y autorizaciones, podemos tener que hacer frente a multas, suspensiones de proyectos, cancelación de permisos y revocación de autorizaciones.

Asimismo, las autoridades públicas pueden emitir normas nuevas y más estrictas, o demandar el cumplimiento o interpretar las leyes y regulaciones de una forma más restrictiva, lo que puede forzar a la Compañía a invertir fondos para cumplir con esas nuevas normas. En el pasado, el Gobierno Nacional ha impuesto regulaciones estrictas y onerosas respecto de los alquileres en respuesta a la escasez de inmuebles para vivienda, elevados niveles de inflación y dificultades en el acceso al crédito. Dichas regulaciones limitaron o prohibieron los aumentos en el precio de los alquileres y prohibieron el desalojo de inquilinos, aún por incumplimiento de pagar el alquiler. No puede garantizarse que el Gobierno Nacional no establecerá regulaciones similares o de otra naturaleza en el futuro. Los cambios en las leyes existentes o la promulgación de nuevas leyes que rijan la titularidad, operación o alquiler de inmuebles en Argentina podría afectar negativamente el mercado inmobiliario argentino y afectar sustancial y adversamente nuestras operaciones y rentabilidad.

Las actividades de desarrollo están sujetas también a riesgos relativos a la imposibilidad de obtener, o demoras en la obtención de todos los permisos y autorizaciones gubernamentales necesarias de zonificación, ambientales, de uso de terrenos, desarrollo, construcción, ocupación y otras. Cualquiera de estas acciones por parte de las autoridades públicas puede tener un efecto sustancialmente adverso sobre nuestros negocios.

Nuestro crecimiento futuro puede requerir capital adicional que puede no estar disponible o, de estarlo, existe la posibilidad de que sea en condiciones inaceptables.

Nuestras operaciones requieren montos significativos de capital de trabajo. Asimismo, expandirse en nuevas áreas podrá requerir altas sumas de inversión. Es probable que tengamos que procurar capital adicional, ya sea mediante nuevas emisiones de acciones o, en menor medida, de la colocación de títulos de deuda o préstamos bancarios, para el futuro crecimiento y desarrollo de nuestros negocios. No podemos garantizar la disponibilidad de capital adicional, o de existir la disponibilidad, no podemos garantizar que sería en términos convenientes. La imposibilidad de acceder a capital adicional en términos convenientes puede restringir nuestro futuro crecimiento y desarrollo de nuestros negocios, lo que podría tener un efecto sustancialmente adverso sobre nuestra situación económica y los resultados de nuestras operaciones.

Enfrentamos riesgos asociados con las adquisiciones de propiedades.

Hemos adquirido y tenemos la intención de adquirir en el futuro, propiedades, incluyendo grandes predios que expandirán la dimensión de nuestros negocios y podrían modificar nuestra estructura de capital. Aunque creemos que las adquisiciones que hemos realizado en el pasado y las que esperamos concretar en el futuro han aumentado y continuarán aumentando el resultado de nuestras operaciones y su rendimiento financiero futuro, el éxito de dichas operaciones está sujeto a una cantidad de incertidumbres, entre las que se encuentran los siguientes riesgos:

  • es posible que no obtengamos financiación para adquisiciones en términos favorables;
  • las propiedades adquiridas pueden resultar no convenientes para la vivienda debido a cuestiones del suelo, cuestiones subterráneas o ambientales o pueden no arrojar el rendimiento proyectado;
  • los costos reales de reposición o nuevo desarrollo de las propiedades adquiridas pueden ser superiores a los estimados;
  • las propiedades adquiridas pueden estar ubicadas en nuevos mercados donde nuestro conocimiento y entendimiento de la economía local sea limitado, o carezcamos de familiaridad con los procedimientos de otorgamiento de permisos del gobierno local.

La pérdida de nuestro personal clave podría afectar nuestros negocios y los resultados de nuestras operaciones

Nuestras actividades dependen del continuo esfuerzo, conocimientos y experiencia de sus funcionarios ejecutivos, alta gerencia y principales empleados. La pérdida del personal clave podría tener un efecto adverso significativo sobre nuestras operaciones. La competencia por personal de dirección y empleados calificados es intensa. Consideramos que nuestro éxito futuro depende de nuestra capacidad de atraer y mantener personal gerencial altamente capacitado y experimentado; ampliar, capacitar y administrar nuestra base de empleados; y desarrollar, atraer y mantener empleados clave.

Como desarrolladores inmobiliarios, somos responsables de la calidad de nuestro trabajo y del trabajo de nuestros contratistas (i) generalmente por un período de 10 años a partir de la entrega del inmueble a los clientes, y (ii) en el caso de vicios ocultos, por un período de tres meses desde la fecha en que el cliente descubre dicho vicio oculto. No constituimos reservas contra dichas obligaciones eventuales.

De acuerdo con la legislación argentina, continuamos siendo responsables de las obras llevadas a cabo en relación con el desarrollo de nuestros proyectos en general por un período de diez años luego de la entrega de un lote o una vivienda, y en caso de existir vicios ocultos o redhibitorios, durante tres meses desde la fecha en que el cliente descubre el vicio oculto. No hemos cuantificado el costo potencial de estas obligaciones y no creamos reservas en nuestros balances en relación con ellas. Si se exigiera que subsanemos algún defecto en las obras cumplidas, esto podría tener un impacto sustancial sobre nuestros costos y por lo tanto afectar en forma sustancial y adversa los resultados de nuestras operaciones.

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Riesgos relacionados con la Oferta y los Títulos Valores de la Compañía.

Las restricciones sobre la transferencia de moneda extranjera y la repatriación de capitales desde Argentina pueden limitar la posibilidad del inversor de recibir dividendos y distribuciones y el producido de cualquier colocación de las acciones ordinarias de la Compañía.

La ley argentina actualmente permite que el Gobierno Nacional imponga restricciones sobre la conversión de moneda argentina en monedas extranjeras y sobre la remesa a inversores extranjeros de los fondos provenientes de sus inversiones en Argentina (incluyendo pagos de dividendos) en circunstancias en que tenga lugar un serio desequilibrio o si se espera que ocurra un desequilibrio en la balanza de pagos en Argentina. A partir de diciembre de 2001, el Gobierno Nacional implementó una serie de medidas de controles monetarios y cambiarios que incluyeron restricciones sobre la libre disposición de fondos depositados en bancos y sobre la transferencia de fondos al exterior, incluyendo dividendos, sin aprobación previa del Banco Central, algunas de las cuales todavía está vigente. Entre las restricciones aún vigentes están las relativas al pago antes del vencimiento del monto de capital de préstamos, bonos u otros títulos valores adeudados a residentes extranjeros, el requisito de la aprobación del Banco Central antes de adquirir moneda extranjera para cierto tipo de inversiones y la repatriación de fondos cobrados en Argentina por residentes extranjeros. Asimismo, el Gobierno Nacional requiere que el 30% de ciertos tipos de ingresos de capitales al país sean depositados en una cuenta no remunerada en una entidad bancaria de Argentina por un período de un año. Aunque la transferencia de fondos al exterior con el fin de pagar dividendos a accionistas extranjeros ya no requiere la aprobación del Banco Central, otro tipo de controles cambiarios podrían impedir u obstaculizar la conversión de dividendos, distribuciones o los fondos provenientes de cualquier venta de acciones ordinarias, según el caso, de Pesos a reales, o, de corresponder, a Dólares Estadounidenses y el envío de reales, o de corresponder, Dólares Estadounidenses al exterior. No podemos asegurar que el Gobierno Nacional no tomará medidas restrictivas adicionales en el futuro.

La capacidad de los accionistas extranjeros de la Compañía de recibir dividendos en efectivo puede verse limitada.

La capacidad de los Tenedores de GDSs de la Compañía de recibir dividendos en efectivo puede verse limitada por la capacidad de la Compañía de convertir los dividendos en efectivo pagados en Pesos a Dólares Estadounidenses. La Compañía convertirá cualesquiera dividendos en efectivo u otras distribuciones en efectivo que realice respecto de las Nuevas Acciones a Dólares Estadounidenses, si puede hacerlo en forma razonable y si puede transferir los Dólares Estadounidenses a los Estados Unidos. Si esta conversión no es posible o si se requiere de una aprobación gubernamental que no puede ser obtenida, el Contrato de Depósito permite a la Compañía distribuir la moneda extranjera únicamente a los tenedores de GDSs a quienes le sea posible hacerlo. Si el tipo de cambio fluctúa significativamente durante un período de tiempo en que la Compañía no puede convertir la moneda extranjera, el inversor extranjero puede perder algo o todo el valor del dividendo. Asimismo, si no pueden realizarse pagos en Dólares Estadounidenses en el exterior, la repatriación de cualesquiera fondos cobrados por inversores extranjeros en Pesos en Argentina puede estar sujeta a restricciones.

Es posible que los inversores no puedan vender los Títulos Valores en el momento o al precio que deseen con motivo de la volatilidad o iliquidez en los mercados de títulos valores.

Antes de esta Oferta no ha existido un mercado público para nuestros Títulos Valores dentro o fuera de Argentina. Hemos solicitado la autorización para que las acciones de la Compañía coticen en la BCBA. La liquidez de cualquier mercado desarrollado para nuestras acciones o el precio al cual pueden venderse puede resultar muy bajo. Si no se desarrollara o no se mantuviera un mercado activo para nuestras acciones, el valor de las mismas podría verse afectado en forma negativa.

Más aún, la inversión en títulos valores que se negocian en mercados como el argentino a menudo implican un mayor riesgo que la inversión en títulos valores de emisoras en países desarrollados y dichas inversiones en general se consideran de naturaleza más especulativa. Asimismo, el mercado de valores argentino es sustancialmente menor, menos líquido, más concentrado y puede resultar más volátil que los principales mercados de valores internacionales. Al 31 de diciembre de 2009, las 15 empresas más grandes en términos de capitalización de mercado en Argentina, representaban aproximadamente el 80% de la capitalización total de mercado de la BCBA (excluyendo a empresas extranjeras que cotizan en el mercado local). Dichas características de mercado pueden limitar sustancialmente la posibilidad de los tenedores de las Nuevas Acciones de venderlas al precio y en el momento en que deseen hacerlo, lo que podría afectar adversamente el precio de mercado de nuestras acciones.

Asimismo, los controles sobre el capital impuestos por el Banco Central podrían tener el efecto de limitar aún más la liquidez de la BCBA haciendo poco atractivo para los extranjeros comprar acciones en el mercado secundario en Argentina lo que podrá afectar negativamente el precio de nuestras acciones.

Los controles cambiarios y restricciones de Argentina sobre las transferencias al exterior y sobre el ingreso de capitales podrían afectar la negociación de nuestras acciones en el mercado secundario.

Los fondos provenientes del exterior de no residentes que ingresen a Argentina para operaciones en el mercado secundario o para comprar acciones en el mercado secundario están sujetos a un depósito nominativo, no transferible y no remunerado por 365 días en Dólares Estadounidenses, equivalente al 30% del monto involucrado en la operación. Asimismo, luego de la finalización de dicho período de 365 días mencionado anteriormente, los no residentes podrán transferir al exterior únicamente los montos que obtengan con motivo de la liquidación o pagos de las acciones sujetas a la inversión hasta un máximo de U$S 500.000 por mes calendario, salvo con el previo consentimiento del Banco Central. Esta restricción no rige para el ingreso de divisas a Argentina desde el exterior de no residentes a través del Mercado Único y Libre de Cambios para la suscripción primaria de las acciones (como es el caso de la suscripción directa de las Nuevas Acciones). No podemos asegurar a los inversores que en el futuro el Gobierno Nacional no adoptará una política cambiaria más restrictiva que afecte la negociación de las acciones en el mercado secundario.

La emisión de Opciones de Compra puede ejercer un efecto adverso en el precio de mercado de las Nuevas Acciones

La emisión futura de acciones ordinarias adicionales en caso de que el directorio decida, conforme a lo resuelto en la asamblea general ordinaria y extraordinaria de accionistas de fecha 30 de octubre de 2009, otorgar opciones de compra a favor de ciertos ejecutivos de la Compañía (las “Opciones de Compra”) incrementará el número de acciones emitidas y en circulación de nuestras acciones y podría reducir el valor de las acciones ordinarias. Además, la venta, o aún la posibilidad de venta, de nuestras acciones ordinarias subyacentes a las Opciones de Compra podría tener un efecto adverso sobre el precio de mercado de nuestros títulos valores o sobre nuestra capacidad de obtener financiamiento público en el futuro. Si se ejercen estas Opciones de Compra, y en la medida en que se ejerzan, los inversores experimentarán la dilución de su tenencia.

Los tenedores de los GDSs de la Compañía pueden no gozar de derechos de suscripción preferente

Conforme a la ley argentina, los accionistas de la Compañía tienen derechos de suscripción preferente. Esto significa que en caso de emitir nuevas acciones a cambio de efectivo, sus accionistas tienen derecho a comprar el número de acciones necesario para mantener su porcentaje de participación en el capital social de la Compañía. Los tenedores estadounidenses de los GDSs de la Compañía no pueden ejercer sus derechos de suscripción preferente a menos que la Compañía registre cualquier nueva emisión de acciones conforme a la Ley de Títulos o disponga de una exención de registro. Los tenedores estadounidense de GDSs que no pueden ejercer sus derechos de suscripción preferente, verán sus participaciones diluirse si la Compañía emite nuevas acciones. La Compañía no se obliga a evaluar al momento de una oferta de acciones el costo y las potenciales obligaciones asociadas con el registro de cualesquiera acciones adicionales. No se puede garantizar que la Compañía registrará las nuevas acciones que emita. Además, si bien el Contrato de Depósito establece que el Depositario, puede, luego de consultar con la Compañía, vender derechos de suscripción preferente en Argentina o en otros lugares fuera de los Estados Unidos y distribuir el producido a los tenedores de GDSs, bajo la legislación argentina actual, estas ventas no son posibles.

La capacidad de los Tenedores de GDSs de participar en una oferta de derechos de la Compañía es limitada

La Compañía puede distribuir derechos a los accionistas, inclusive el derecho a adquirir títulos valores conforme al Contratos de Depósito. El Depositario no ofrecerá derechos a los tenedores de GDSs o de Nuevas Acciones, a menos que tanto los derechos y los títulos valores con los que se relacionan dichos derechos estén exentos de registro conforme a Ley de Títulos o sean registrados conforme a las disposiciones de la Ley de Títulos. No obstante, la Compañía no tiene obligación alguna de presentar una declaración de registro respecto de dichos derechos o los títulos valores subyacentes, ni de procurar que dicha declaración de registro sea declarada efectiva. Por consiguiente, puede que los tenedores de los GDSs o de las Nuevas Acciones de la Compañía no puedan participar en las ofertas de derechos realizadas por la Compañía y vean sus tenencias diluidas por ese motivo.

Los derechos de voto respecto de los GDSs se encuentran limitados por los términos del Contrato de Depósito

Los tenedores de GDSs pueden ejercer derechos de voto respecto de las Nuevas Acciones en forma de GDSs representadas por los GDRs únicamente de acuerdo con las disposiciones del Contrato de Depósito. No hay ninguna disposición en la legislación argentina o en los Estatutos de la Compañía que limite la capacidad de los tenedores de los GDSs de ejercer sus derechos de voto a través del Depositario respecto de las Nuevas Acciones subyacentes, salvo si el Depositario fuere una Compañía extranjera y no estuviere inscripta en la IGJ. El Depositario está inscripto en la IGJ. No obstante, hay limitaciones prácticas sobre la capacidad de los tenedores de GDSs de ejercer sus derechos de voto debido a los procedimientos que debe tomar la Compañía para comunicarse con dichos tenedores. Por ejemplo, en virtud del Decreto de Transparencia, la Compañía debe notificar a sus accionistas con por lo menos 20 y no más de 45 días de anticipación acerca de cualquier asamblea de accionistas, mediante publicaciones en ciertos diarios oficiales y privados. Los tenedores de GDSs, en cambio, no recibirán ninguna notificación de una asamblea de accionistas directamente de la Compañía. De acuerdo con el Contrato de Depósito, la Compañía enviará la notificación al Depositario, quien a su vez, tan pronto como sea posible después de ello, enviará a los tenedores de GDSs: la notificación de dicha asamblea; formularios de instrucción de voto; y una declaración respecto del modo en que los tenedores de GDSs pueden impartir instrucciones.

Para ejercer sus derechos de voto, los tenedores de GDSs deberán luego instruir al Depositario cómo votar respecto de sus acciones en forma de GDSs representados por GDRs. Debido a este procedimiento adicional que involucra al Depositario, el proceso para ejercer el derecho de voto tomará más tiempo para los tenedores de GDSs que para los tenedores de Nuevas Acciones. Los GDSs respecto de los cuales el Depositario no reciba puntualmente instrucciones de voto podrán ser votados en una asamblea por una persona designada por la Compañía. Para mayor información, véase la Sección “Ejercicio del Derecho de Voto de los Títulos Valores Depositados”.

Salvo del modo indicado en este Prospecto, los tenedores de GDSs no podrán ejercer los derechos de voto correspondientes a los GDSs.

Los inversores experimentarán una dilución inmediata y significativa en el valor contable de las Nuevas Acciones o los GDSs que compró en esta Oferta

Dado que el Precio de Suscripción de las Nuevas Acciones y los GDSs que se venden en esta Oferta será significativamente mayor que el valor contable tangible neto por nueva acción, los inversores experimentarán una dilución inmediata y significativa en el valor contable de sus acciones. El valor contable tangible neto representa el monto de los activos menos activos intangibles y valor llave, menos el pasivo total e interés minoritario.

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Last Update on October 06, 2010