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Como Avaliar a Trisul

Receita Operacional Bruta

A receita operacional bruta da Companhia é composta, primordialmente, pela receita com venda de imóveis que foram incorporados. Além disto, a Trisul possui receitas provenientes da prestação de serviços e até junho de 2007, de suas operações descontinuadas por aluguéis de imóveis.

Na prestação de serviços da Trisul, são cobrados de seus parceiros incorporadores uma taxa para a administração da construção que varia de 8% a 12% do valor da obra, ou da carteira de recebíveis de 2% incidentes sobre os recebimentos.

Os cancelamentos de vendas são deduzidos da receita operacional bruta da Companhia. Os cancelamentos representam os contratos firmados anteriormente que incorporam efeitos de resultados registrados pela evolução financeira das respectivas obras. Os imóveis devolvidos por meio de cancelamentos são revendidos.

Deduções da Receita Bruta

As deduções da receita bruta são constituídas por tributos incidentes sobre vendas e receitas financeiras provenientes de juros ativos sobre contas a receber de clientes. Os tributos que incidem sobre a receita bruta da Companhia são: (i) PIS, à alíquota de 0,65% (lucro presumido), e 1,65% (lucro real líquido da apuração de créditos), e COFINS, à alíquota de 3,0% (lucro presumido) e 7,60% (lucro real líquido da apuração de créditos) e sendo que a base de cálculo é o valor efetivamente recebido resultante dos contratos vigentes, e (ii) PIS e COFINS diferidos, que são calculados tomando-se por base as receitas apropriadas ao resultado do período que não foram realizadas financeiramente. Adicionalmente, a receita da Companhia com prestação de serviços está sujeita a tributação de ISS, à alíquota de 5,0%.

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Resultado Financeiro

O resultado financeiro consiste em: (i) receitas financeiras, que incluem rendimentos sobre aplicações financeiras, juros e atualização monetária do saldo devedor dos clientes após a entrega das chaves; (ii) despesas financeiras, juros sobre empréstimos (exceto empréstimos do SFH) e descontos concedidos.

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Custos dos Imóveis Vendidos e Serviços Prestados

Os custos da Companhia advêm dos custos dos imóveis vendidos e de serviços prestados. Os custos de incorporação imobiliária residencial compreendem os custos relativos a terrenos e os custos de construção, os quais incluem custos relativos a uma ampla variedade de matérias-primas e mão-de-obra própria e terceirizada.

Um dos principais custos de incorporação imobiliária residencial é o custo relativo ao terreno. No entanto, sua relevância varia em função de fatores como data de aquisição do terreno, perfil do empreendimento, etapa de evolução da obra e outros. Este item pode ser adquirido em espécie (com pagamento em dinheiro) ou por meio de permuta com Unidades do próprio empreendimento.

O custo de construção é formado pelos custos de matérias-primas e de mão-de-obra própria e terceirizada. Nenhuma matéria-prima isoladamente tem participação significativa nos custos totais da Companhia.

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Despesas Operacionais

As despesas operacionais da Companhia incluem despesas gerais e administrativas, despesas comerciais, despesas tributárias, provisão para contingências e outras e despesas operacionais.

Despesas Gerais e Administrativas

As despesas gerais e administrativas da TRISUL incluem principalmente serviços terceirizados (auditoria, consultoria, honorários advocatícios e outros), remuneração aos empregados e encargos sociais, além de aluguéis e despesas legais (publicação de atas e demonstrações financeiras, despesas com cartórios, tabelião, junta comercial e etc.) e honorários da sua administração.

Despesas Comerciais

As despesas comerciais incluem gastos com montagem dos plantões de vendas (stands de vendas), decoração do apartamento modelo, propagandas e publicidade. As despesas comerciais de empreendimentos lançados e ainda não construídos ou em fase de construção são diferidas para serem apropriadas com base no percentual de evolução financeira de cada empreendimento que as gerou.

Despesas Tributárias

Consistem basicamente em IPTU sobre Unidades em estoque.

Provisões para Contingências

As provisões da TRISUL para contingências são constituídas levando-se em conta: (a) a opinião de seus assessores jurídicos; (b) a natureza das suas ações; (c) a similaridade com processos anteriores; (d) a complexidade; e (e) o posicionamento dos tribunais, sempre que a perda for avaliada como provável.

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Imposto de Renda e Contribuição Social

A Trisul S.A, optou em 2007, por ser tributada pelo lucro real. As SPEs são tributadas pelo lucro presumido e os empreendimentos incorporados diretamente pela Incosul estão em processo de registro de afetação do patrimônio. O imposto de renda e a contribuição social são calculados observando-se os critérios estabelecidos pela legislação fiscal vigente. Determinadas sociedades efetuam a apuração desses tributos por meio do método do lucro real e outras por meio do método do lucro presumido, como a seguir indicado:

Lucro presumido

A base de cálculo do imposto de renda é calculada à razão de 8% e da contribuição social à razão de 12% sobre as receitas brutas de venda de imóveis (32% quando a receita for proveniente de aluguéis e prestações de serviços e 100% das receitas financeiras), sobre as quais se aplicam as alíquotas regulares do respectivo imposto e contribuição social.

Lucro real

Os Lucros são calculados pelas alíquotas regulares de 15% acrescidas de adicional de 10% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social.

Patrimônio de Afetação

O regime de patrimônio de afetação da Companhia é utilizado exclusivamente naqueles empreendimentos que foram aportados pela Incosul, onde já figurava tal regime, havendo tributação dos empreendimentos à alíquota de 7%.

Adicionalmente, determinadas sociedades controladas possuem diferenças a tributar em exercícios sociais futuros, decorrentes de lucros nas atividades imobiliárias tributado pelo regime de caixa e o valor registrado pelo regime de competência, as quais são contabilizadas como imposto diferidos.